Pizzaonline

Pizza-onlinesta tilaat pizzat, kebabit ja muut herkut kätevästi!

torstai 1. kesäkuuta 2017

Melkein asuntokaupoilla

The Kaksio

Eilen haaveilin hetken myyntiin tulleesta (-76 rakennetusta) unelmakaksiosta.
Putkiremontti varmasti tulossa 10 vuoden sisällä, ehkä jo viiden. Ihastuin lähinnä sijaintiin ja muutamaan kämpässä olleeseen yksityiskohtaan. Pintaremonttia ei olisi tarvittu. Asunnon hintapyyntö 139k.
Samasta talosta on mennyt rumia yksiöitäkin 130k:lla...

Olin jo menossa samana iltana järjestettävään yleiseen esittelyyn, kunnes aloin epäröidä.
Olen saanut lainalupauksen 120k:lle. Asuntoa ei varmasti saisi sillä hinnalla. Pohdin jo, että jos oikeasti asuntoon hullaannun, voisin uhrata 9 päivän kuluttua saapuvat kesälomarahat (ja ehkä myös luottokortin limiitin) aspiin ja neuvotella isomman lainan vielä tällä viikolla. Jos ei irtoisi, painelisin toiseen pankkiin esim. S-pankkiin jajaja...

Olisin siis saattanut lähteä hintakilpailuun ja ostaa hätäpäissäni 130k:n ehkä jopa 135k hintaisen kaksion. Olisin maksanut vastiketta satasen suunniteltua enemmän (240€/kk)  ja lainan lyhennyskin olisi varmasti isomman lainan ollessa kyseessä noussut varmaankin satasella (n.500€/kk).
Eli ylimääräistä rahaa sijoitusleikkeihin olisi kuussa jäänyt 200 euroa vähemmän.

Lisäksi puskuria kun ei tällä hetkellä ole, olisin siis elänyt sitten kesän luotolla tai vaihtoehtoisesti joutunut ottamaan vielä lisää velkaa selvitäkseni elämisen lisäksi kaikista muuttoprosessiin liittyvistä kustannuksista.

Siinä olisi ollut hieno asunto sitten eliniäksi ja noin 5 vuoden kuluttua olisin nauttinut väh 40k putkarilaskusta.

Paitsi että:

En etsi vielä asuntoa loppuelämäksi. Etsin yksiötä tulevaisuuden sijoituskohteeksi.
En tarvitse makuuhuonetta. En tarvitse 48 neliötä. En tarvitse hiton isoa putkiremonttilaskua.
Etsin asuntoa, jonka hintataso on 100-110k ja vastike noin 140€/kk.
Aion sijoittaa ylimääräiset rahat parempiin kohteisiin ja muutaman vuoden päästä (jos vielä silloinkaan) vasta katsella isompaa asuntoa ja pistää yksiö vuokratuloja tuottamaan.

Juurihan tehtiin juhlavat laskelmat, suunnitelmat ja strategianalut Operaatio Tarikselle!

Koin tämän kaksiohaaveen yhtäkkiä niin ahdistavaksi, että en lähtenytkään esittelyyn.
Eikös ollutkin nynnyä? Olisihan sinne voinut ihan hyvin mennä katselemaan ja ennenkaikkea harjoittelemaan esittelyissä käyntiä.
Mutta...Pelkäsin, että hullantuneena teen hetkenmielijohteesta jotain hätiköityä.

Tuo asunto soti selvästi kaikkea vuosia suunnittelemaani vastaan ja yhden kivannäköisen keittiön takia ei asunnonostopäätöksiä ole mielestäni aiheellista tehdä.
Huomasin, että mikäli keittiön työtaso olisi erilainen en olisi noteerannut kämppää lainkaan...

Nyt sen sijaan katselenkin rauhassa kuinka nopeasti kämppä katoaa etuovi.comista.

Uusi asunto vs. vanha asunto

Kysyin neuvoa asiasta myös kaverilta joka löysi juuri asunnon itselleen ja siitä kehkeytyikin suorastaan mellakan omainen kiistely:

Kaveri osti juuri loppuvuodesta valmistuvan kaksion, jossa myyntihinta 95k, mutta velaton hinta 205k. Taloyhtiön lainaa siis mukana enemmän kuin asunto itsessään maksaa!
Kaverin mielestä mahtava kauppa ja ihmettelee miksen tekisi samaa.
Kaverin mielestä vanhan kämpän ostaminen on suorastaan pässiä, kun remonteista saa maksaa sitten itsensä kuitenkin kipeäksi.

Kaveri perusteli pointtinsa hyvin, mutta jokin tuossa teoriassa tökkii. Ei se vanha kämppä voi mitenkään päin tulla maksamaan remontteineenkaan noin paljon...Eihän? Ja kun tuosta taloyhtiön lainasta joskus pääsee eroon on edessä siinä uudessakin väistämättä joskus korjattavaa jos jonkinmoista.

Eli siis rautalankakielellä:
Kaveri ostaa uuden asunnon jossa on taloyhtiön lainaa 110 000 euroa ja väittää että se on parempi kuin ostaa vanha asunto, jossa on taloyhtiön lainaa valmiiksi esim. n. 10 000€ ja johon on tulossa kolmen vuoden kuluttua lisää putkiremppalainaa 25 000 euroa.

Mitä kohtaa mä en nyt tässä tajua? Miksi musta tuntuu, että ei voi olla noin?

Kaveri etsi jo mulle vastarakennetun yksiöiden ilmoituksia joita käytti esimerkkinä ja ihmetteli miksen niihin lähde. Myyntihinta kun oli 65k mutta velaton hinta 156k! Vastike 150€/kk eli taloyhtiön laina ei ole ihan heti lyhenemässä.
(Huom tämä oli vain esimerkki. Tuon hintatason yksiö on jopa mulle liian pieni: vain 24neliötä)

Nyt pyydänkin perusteluja? Kannattaako alkaa katselemaan myös noita uusia?

29 kommenttia:

  1. Taloyhtiön lainoissa on yleensä isompi korko mitä itse saisit otettua saman lainan pankista. Lyhennysvapaita on pakkoaikataulun mukaan => korkokulut vaan kasvaa. Lopputilanteen hintalappu kannattaa laskea ja tehdä itselleen tietoiseksi. Paljonko tulet kokonaisuudessaan maksamaan korkoineen hintaa asunnosta yhteensä?

    Tuollainen lainaa sinne tänne tilanne sokaisee tietämättömän helposti. Ystävälläsikin on todennäköisesti lainaa pankista tuohon myyntihintaan ja taloyhtiön kautta sitten loppulaina maksettavana. Toivottavasti ystäväsi on tietoinen paljonko menee yhteensä rahoitusvastikkeeseen, kun todelliset lyhennykset alkavat. Ilmoituksissa ei hirveän selkeästi tuoda esille, että esim. 3 vuoden päästä lyhennysvapaa loppuu ja ne todelliset lyhennykset alkaa ja rahoitusvastike pompsahtaakin vaikka 650 euroon... Ja se oma laina on edelleen pankkiin maksettavana esim. 450 euroa ja hoitovastike pyörii koko ajan esim. 150 euroa. Oli laina minne tahansa, niin pois se on maksettava kuitenkin.

    Itse katselen uusiakin asuntoja (itselle), mutta laskelmat teen itselle sillä velattomalla kokonaishinnalla. Lainan ottaisin kokonaan omiin nimiin itselle pankista, eli maksaisin sen taloyhtiön lainan osuuden heti alussa kokonaan pois.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Joo mäkin oon aina laskenut sen velattoman hinnan mukaan, siksi olinkin aivan pöyristynyt kun kuulin kaverin asuntokaupoista?!?
      Mä pysyn alkuperäisessä suunnitelmassa. Ja ihan vähän jäin pohtimaan taas sitä naapurirapun asuntoa... Hmm...

      Poista
  2. Edellisen kappaleen jatkoksi vielä sellainen juttu, että ainakaan kaikki pankit ei edes anna lainaa pelkälle myyntihinnalle vaan se pitää ottaa koko summalle tai sitten pitää olla tosi hyvät vakuudet kasassa.

    Toisaalta mä ymmärrän sitäkin näkökantaa, että kun ostaa uuden, niin on ainakin korjaushuolet pois pitemmäksi aikaa; eikös rakennuttajalla ole kymmenen vuoden vastuu siitä että kaikki pelaa ja kymmenvuotistarkastuksessa siis vielä voidaan korjailla mahdollisia vikoja? Toisaalta sitten taas siinä vaiheessa (eikä vielä vähään aikaan) pitäisi olla tulossa mitään muitakaan isompiaremppoja, joten jos on paikallaanpysyvää sorttia ja saa heti irti sellaisen asunnon, jonka neliöt riittää elämänvaiheiden muuttuessakin, niin mikä jottei.

    Toi on vähän niin kuin jotkut vannoo upouuden auton nimiin ja jotkut taas ostaa vähän (tai vähän enemmän) käytettynä.

    Mut hei,mä ainakin kiinnostuin kovasti siitä, millaiselle kämpälle sä teit oharit. Et viittis linkata sitä tänne? Lupaan etten osta sitä sun nenän edestä, hehheh.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Olen aika varma ettei pankki suostuisi mun kohdalla ainakaan samaan 205k yhteislainaan mitä kaveri on hankkimassa, oli sitten lainat mihin hajautettuna hyvänsä..

      Mä en kehtaa linkata kämppää tänne julkisesti ihan siitä syystä kun se kuitenkin on julkisessa myynnissä (ettei tule sanomista välittäjätaholta tai omistajalta tai jostain), mutta jos laitat tohon mun blogiprofiilin sähköpostiin viestin niin voin linkata sen sinne. Samalla paljastan tarkan sijainnin, mutta vaevö. Jos tarpeeksi jaksaa rullaa blogia ja kommentteja taaksepäin on jo tiedossa, että täällä kirjoittelee muija Vantaalta! :)
      Keittiö oli ihana!

      Poista
    2. Nii ja senkun ostat vain. Mä pääsin jo yli tästä asunnosta!

      Poista
    3. Ou nou! Mä kirjoitin jo ummet ja lammet ja sitten kaikki hävisi kun rupesin valitsemaan muka jotain profiilia. Ootas vähän, mitä siinä olikaan..

      No, ainakin se, että mä löysin sen kämpän jo ihan omin avuin, kiitos vaan. Olin vaan katsonut huolimattomasti yhden kohdan ja sen kun korjasi niin johan löytyi. Olihan se siisti ja näpsäkkä kämppä, ei siinä mitään.

      Poista
    4. Niin, toivottavasti mä en nyt sekoita sun päätä vielä lisää kun heitän kehiin tällaisen ajatusmallin: mitäs jos kuitenkin ostaisit tuon kaksion, asuisit siinä aikasi ja sitten muutaman vuoden päästä kun laina on jo lyhentynyt ja se mahdollinen putkiremonttisuunnitelma on selkeytynyt, niin sitten voisit tehdä uusia päätöksiä? Jos silloin vielä oot sitä mieltä, että neliöitä on sulle liikaa, niin voisit ostaa itsellesi pienemmän asunnon ja laittaa tuon kaksion vuokralle. Vuokratulojahan siitä tulisi enemmän kuin yksiöstä ja sitten taas sulle olis lainaa lyhentämällä kertynyt lisävakuuksia niin että pienempi lisälaina luulisi irtoavan helpostikin.

      Mutta jos taas päädyt hieromaan kauppoja siitä alkuperäisestä, niin sen isännöitsijäntodistuksen esittäminen on kyllä kaiken a ja o. Myyjäosapuolen pitää joka tapauksessa se esittää, oli ostaja kuka hyvänsä, ja jos joku välittäjä sanoisi ostajakandidaatille samalla tavoin että vilautas ensin tarjousta, niin sille naurettais päin naamaa. Pösilöitä ovat myyjät, jos eivät tuota muka tajua tai halua hyväksyä.

      Poista
  3. Käytetty kämppä on parempi. Noi uudethan on täynnä rakennusvirheitä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Good point!
      Vanhaa sen olla pitää! Oikeesti nyt alkoi taas vähän houkutella se naapurin pommikämppä...

      Poista
  4. 70-luvun talojen remonteista:
    - julkisivuremontti: 200-400 €/m2
    - putki/lvis-remontti: 500-1000 €/m2
    - hissiremontti: 100-200 €/m2
    - kattoremontti: 100-300 €/m2
    - parvekeremontti: 100-300 €/m2
    - ikkunat: 100-200 €/m2

    Jos mitään noista ei ole vielä tehty, niin aika kalliiksi tulee. Useimmiten on kuitenkin osa jo tehty.

    Kannattaa myös hieman katsoa minkälainen remontti on tehty. Esimerkiksi "julkisivuremontti" voi tarkoittaa sitä, että on vain uusittu elementtisaumat ja sudittu uudet maalit pintaan = ei ole pitkäikäinen ratkaisu.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos! Mä pistin ton listan ylös ja kyttään kovalla silmällä ilmoituksista erityisesti ton kohdan läpi!

      Poista
  5. Edellä mainitut hyviä kommentteja. Toisaalta uudiskohteen jälleenmyynti voi olla helpompaa, jos sijainti on kunnossa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ihan totta. Kaverin uudiskämpän sijainti paranee 5-10 vuoden sisällä niin , että varmasti saa omat pois, mutta onko noita lainoja maksettu sitten siihen mennessä jo niin paljon ettyä korot syövät voittoa huomattavasti. Ja mun sijainnissa vanhoillakin on niin kova kysyntä (nyt ja jatkossa vielä kovempi) niin pidän edelleen hyvänä sijoituksena. Paitsi enhän ole tulevaisuudessa myymässä vaan vuokraamassa.

      Poista
  6. Kyllä noi asuntokaupat tarikselle on aika myrkkyä

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Niin on! Tuli ihan huono omatunto, kun eilen meinasin tehdä Tarikselle temput. Kyllä seuraavat asuntokauppasuunnitelmat tehdään Tariksen kanssa kimpassa! :D

      Poista
  7. Hyvä että et tehnyt hätiköityä ostopäätöstä. Näin suuret kaupat tulee tehdä kunnolla harkiten ja puntaroiden.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. No älä! Ja just siksi jätin menemättä koko esittelyyn. Ettei tule mitään hulluja mieleen.
      Ja lisäksi tuntui vähän samalta kun olisi mennyt sairaanhoitajan työhaastatteluun ilman pätevyyttä...
      Mitä turhia.

      Poista
  8. No lasketaanpas yksiöille jotkut luvut:

    Vanha asunto: hinta nyt 100000 euroa ja yhtiövastike 120 e kk, omaapääomaa 15000 euroa, pankkilainaa 85000 euroa. 20 vuotta ja 2 % korolla lyhennys+korko on 430 euroa/ eli asuntoon 550 e (120+430) (oletetaan että rakennettu esim 80-90 luvulla eli ei tule putkiremontti 20 vuoteen)

    Uusi hinta 156000 euroa, sinulle omaa pääomaa 15000 eli otat pankkilainaa 76000 ja yhtiölainaa 65000. Lainaa yhteensä 141000 )lasketaan optimaalisesti että saisit pankkilainaa?) ja tehdään keskiarvo-oletus että 2 % korkoa koko lainalle (omalle ja yhtiölainalle), 20 vuotta niin lyhennys + korko on 713 euroa eli asuntoon menee 833 e kk (120 e hoitovastike ja lainankulut 713 e). Tällä saat uuden.

    Jos kuitenkin vanha kelpaa ja sijoitat tuon uuden ja vanhan asunnon välisen kk erotuksen (eli oletetaan että sinulle olisi varaa 833 e asuntoonkin laittaa) eli 283 e kk (uuden asunnon menot 833-vanhan asunnon menot 550) 6 % tuotolla korkoa korolle niin se on kasvanut siinä 20 vuodessa, (milloin olet velaton) melkein 130000 euroon. Josta esim 6 % tuotolla saat joka kuukausi kanssasi lisää 645 euroa.

    Eli nyt kun pistät säästöön 283 ja elät vanhassa asunnossa sinulla tulee siitä säästetystä pääomasta tuloja 20 vuoden päästä 645 euroa.

    Ja jos meinaat jättää asunnon myöhemmin sijoitusasunnoksi niin uusien sijoitusasuntojen tuotto on minulle ollut 4,5% ((vuokra 550 e -yhtiövastike100 e)x12/ostohinta 120000) ja vanhalla 10,6 % ((vuokra 550 e -yhtiövastike110e)x12/ostohinta 50000). Noissa on tosi kova ero. Vanha on tuottavampi (ja pieni on tuottavampi).

    Uusi on aina uusi, mutta kuten uusi autokin, niin eihän se kannata, ainakaan minusta (minä laitan mielummin sen välirahan kasvamaan ja elän sillä kasvaneella pääomalla myöhemmin). Parasta olisi toki hajautus, mutta ainakaan hajautuksen kannalta ei kannata aloittaa ostoja siitä kalleimmasta (joskus myöhemmin voi olla ihan fiksua hajauttaa sijoitusomaisuutta myös uudistuotantoon).

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Mä tiesin että suhun voi luottaa! :D
      Pysyn ehdottomasti alkuperäisessä suunnitelmassa!

      Poista
    2. Ja autoesimerkki oli osuva! Pystyn samaistumaan.
      Joo mullakin oli joskus entisessä elämässä auto, jonka ostin 750 eurolla. Heti kuului joka tuutista arvostelua, että korjauksiin menee enemmän kuin jos oisit ostanut uuden auton. Eikös uudet maksa noin 10000€?

      Auto oli mulla 5 vuotta ja korjauksiin meni muistaakseni yhteensä noin 500 euroa.
      (Jätin pois vakuutukset, renkaanvaihdot, katsastusmaksut ym. kulut, jotka olisi uudessa autossakin olleet ja jotka olen iloisesti jo unohtanut)

      Mulla toki oli tuuria kun isävainajani kaveri siellä kotilandella teki kotipihassaan aina perinteisen täyshuollon 100 euron (ja viinapullon) kertakönttäsummalla. Ja näillä korjauksilla päästiin katsatuksesta läpi se viisi kertaa..
      Eli olihan tässä vähän tuuria ja suhteita matkassa mutta silti arviolta 1250€ viiden vuoden auton käytöstä päihittää mennen tullen sen 10000€ autolainan.
      Ainakin mun mielestä...

      Poista
    3. Just näin. Uusi maksaa. Jos on rikas niin voipi ostaa luksuksena uutta. Minä ainakin ostan mielummin vanhaa ja sijoitan välirahan (sitten saan myöhemmin ihan ilmaista luksusta, nyt olen jo saanut vapaa-aikaa ja ihan peruselintason pääomatuloilla).

      Poista
  9. Hei, onko meistä kasvamassa järkeviä rahankäyttäjiä?
    Ps. Taris Taris ja vielä kerran Taris. Plus remonttikämppä jos joku pitää ottaa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. On meistä näköjään?
      Tai ainakin sinne päin! :D
      Apuva! Mä pohdin nyt hetken ja käyn vielä fiilistelemässä tota naapurin kämppää, ennenkuin päätän korotanko tarjousta siihen 85k:hon. Se ja Taris tuntuu kyllä nyt tykkäävän toisistaan...
      Pitäisköhän antaa niiden romanssille mahdollisuus?

      Poista
    2. Rakkaus on aina kaunista ja järkeen perustuva rakkaus kauneinta!

      Poista
  10. Hyvä että pidit pääsi ja mietit asiaa kerran jos toisenkin jottei tule virhearviointia! Asunto on kuitenkin vaan yksi osa-alue elämässä ja vähemmälläkin tulee monesti toimeen joten on sulaa hulluutta upottaa asuntoon enemmän rahaa kuin mitä tarvitsee.

    Meillä on taas pari taloa ollu kierrossa ja avokki on tulisesti rakastunut niistä jokaiseen, kyselee monta kertaa päivässä näytön jälkeen parin päivän ajan että joko laitetaan viesti pankille ja ostetaan se. Rauhottuu kolmantena päivänä kunnes tulee seuraava kohde eteen ja sama rumba alkaa alusta. Ei tykkää yhtään kun ilmotan jokaisen kohdalla, että mietitään nyt viikonlopun yli ja tutkitaan vähän lisätietoja tulevista remonteista hintoineen, jne :D

    VastaaPoista
  11. Me ostimme vanhan talon. Siinä on kunnostettavaa, mutta ulkonäkö silti miellytti meitä paljon. Uudesta en edes haaveillut. Meillä on toki muutamia töitä, joita tulee talon suhteen tehdä. Tänä kesänä tarkoitus olisi ainakin tehdä elementtisaumat uudelleen, tai etsiä ainakin ammattilainen siihen. Myös maalausurakka on odottamassa. https://www.esasauma.fi/elementtisaumaukset

    VastaaPoista
  12. Taloyhtiön laina voikin olla todella korkea. Meillä on haaveena ostaa vanha asunto, mahdollisesti myös remontoida mikäli tarvetta on. Ehdottomasti kuitenkin tahdomme perusteellisen kosteusmittauksen asuntokaupan yhteydessä. Yksi kohde olisikin tiedossa. Tsemppiä asunnon etsimiseen! https://www.inframikko.fi/

    VastaaPoista